Статьи

Можно ли продать ипотеку с зарегистрированными детьми?

Можно ли продать ипотеку с зарегистрированными детьми?

Анализ актуальной судебной практики по реализации ипотеки на электронных торгах с зарегистрированными детьми в жилье

Проблема зарегистрированных детей в ипотеке довольно актуальна и болезненна для банков. Большое количество финансовых учреждений используются судебные способы борьбы с заемщиками. Проблемы возникают уже после получения судебного решения на этапе исполнительного производства. Исполнитель делает запрос о зарегистрированных в ипотеке лиц, получает ответ, что в помещении зарегистрирована ребенок и вот с этого момента наступают проблемы.

 

01.
Относительно действий исполнителей при продаже имущества на электронных торгах и порядка обжалования результатов торгов.

Основным нормативно-правовым актом, который регулирует вопросы передачи имущества на электронные торги по зарегистрированными детьми является Инструкция по организации принудительного исполнения решений. В пункте 28 раздела VII содержится положение, которое требует у исполнителя перед подачей заявки на реализацию жилого имущества с зарегистрированными детьми - обратиться в орган опеки и попечительства и получить разрешение на реализацию такой недвижимости. Я еще не встречал в своей практике, что бы такое разрешение было предоставлено. Без него передать имущество на торги нельзя. Но некоторые исполнители рискуют и подают заявки даже с отказом органа опеки и попечительства. В результате возникают судебные споры. Первые из них касаются обжалования действий исполнителя о передаче имущества на торги. Другие - по обжалованию результатов торгов по результатам реализации имущества с зарегистрированными малолетними детьми.

По первом случае есть два правовых выводы, указанные в постановлениях Верховного Суда: № 751/15667/15-ц от 10.10.2019 года№ 755/10564/18 от 18.12.2019 годаУказанные два дела подобные и касались обжалования действий одного и того же частного исполнителя. Позиция жалобщиков касалась того, что нельзя выставлять на реализацию имущество без разрешения органа опеки и попечительства. Позиция взыскателя и исполнителя заключалась в том, что:

  • инструкция не является законом, а положения Закона Украины «Об исполнительном производстве» и Закона Украины «Об ипотеке» не содержат положения о необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства;        
  • разрешение органа опеки и попечительства требуется только для договоров, которые заключают родители ребенка;        
  • ребенок был прописан в ипотеке после заключения договора ипотеки, а потому, ипотекодатель не имел права прописывать ребенка в предмете ипотеки;        
  • кредитор не предоставлял разрешения ипотекодателя на прописку действуйте;        
  • ипотекодатель специально прописал ребенка в предмете ипотеки, чтобы не выполнять решение суда.        

В результате суды встали на сторону должника и удовлетворили жалобы на действия исполнителя. Свое решение они аргументировали тем, что :

  • инструкцией прямо установлена обязанность получения разрешения органа опеки и попечительства на реализацию ипотеки. При этом, если разрешения нет, то исполнитель не вправе выставить имущество на торги, а искать другое имущество на которое можно обратить взыскание;        
  • Инструкция хоть и не является законом, но она тоже регулирует вопросы принудительной реализации имущества и является обязательной для применении;        
  • если ребенок был прописан неправомерно и без соответствующего правового основания, то кредитор имеет возможность в гражданском порядке защитить свои интересы, как ипотекодержатель.        

От себя добавлю, что кредитор не лишен обжаловать решение органа опеки и попечительства об отказе в удовлетворении заявления исполнителя о реализации ипотеки с зарегистрированными детьми на электронных торгах. Однако, такой практики судов высших инстанций пока не находил.

Отдельно следует отметить, что обжалование действий частного исполнителю не приводит к автоматическому возврату уже реализованного имущества. Признании противоправными действий может быть только основанием для обжалования самих торгов. Но, думаю, что даже при отсутствии решения об обжаловании действий исполнителя основания обжаловать торги существуют. Все связано с положениями Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей». Статья 12 данного закона определяет полномочия органа опеки и попечительства связанные с заключением любых договоров по отношению к имуществу которым пользуются дети. Так для совершения любой сделки необходимо разрешение указанного органа. Без него любой такой договор можно признать недействительным. Если вспомнить положения Инструкции по организации принудительного исполнения решений, то фактически перед выставлением имущества на торги исполнитель своими действиями получает указанную согласие в соответствии со статьей 12 указанного закона. То есть, даже при условия не обжалования действий исполнителя о направлении имущества на торги это не значит, что нельзя обжаловать результаты торгов на основаниям отсутствия разрешения органа опеки и попечительства о передаче имущества на торги.

Подобная позиция обозначена и в постановлении Верховного Суда от 06.02.2018 года № 753/5007/16-ц . Предметом данного дела была жалоба о признании противоправным и отмене постановления государственного исполнителя о передаче имущества взыскателю в счет погашения задолженности. Суд не рассмотрю дело по существу, а указал на то, что жалобщиком был избран неверный способ защиты. Суд отметил, что на основании данного постановления исполнительница выдала акт о передаче имущества взыскателю который служил основанием для регистрации права собственности на ипотеку за кредиторомКоллегия судей указала, что указанные документы приравниваются к сделке - заключение договора купли-продажи на публичных торгах, а потому могут быть признаны недействительным в судебном порядке. Как следствие, надлежащим способом защиты будет именно подача искового заявления, а не жалобы на исполнителя в вопросе обжалования результатов торгов. Этот вывод тоже нужно учитывать. Встречал очень много решений судов первых инстанций которыми возвращались жалобы на исполнителей по поводу обжалования действий на основании данного заключения. Это не совсем правильно, но имеем, что имеем.

 

02.
Относительно регистрации места жительства членов владельца в ипотеке и их выселение по решению суда.

Некоторые кредиторы после получения отказа органа опеки и попечительства обращались в суд с исковыми заявлениями об отмене регистрации места проживания детей в ипотекам без предоставления разрешения ипотекодержателя. Все ссылаются на положения части 4 статьи 9 Закона Украины «Об ипотеке» и аналогичные положения ипотечных договоров, которые говорят, что ипотекодатель может передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование исключительно с согласия ипотекодержателя. Правда суды не очень сильно обращают внимание на это ограничение.

28.01.2019 года Верховный Суд принял постановление по делу № 569/15332/17Предметом спора было признании противоправной регистрацию места жительства ребенка и признание его утратившим право пользования. Кассационный суд согласился с доводами, что ребенок был прописан противоправно (хотя думаю особо никто и не разбирался с тем имел права владелец это делать или нет). А вот с требованием о признании утратившим право пользования - нет. Суд отметил, что действительно существует статья 9 Закона Украины «Об ипотеке» и им установлены определенные ограничения по передаче имущества в пользование третьим лицам, но они не содержат норм, которые бы уменьшали или ограничивали право членов семьи собственника жилья на пользование жилым помещением в при передаче его в ипотеку. Такое право предусмотрено нормами законодательства, а именно, статьями 29, 405 ГК Украины, статьей 156 ЖК Украинской ССР, статьей 18 Закона Украины « Об охране детства»А потому, малолетний ребенок имеет право проживать вместе со своими родителями и не теряет такого права из-за несогласия ипотекодержателя с ее проживанием в предмете ипотеки. Кроме того, суд пришел к выводу, что проживание ребенка не лишает ипотекодержателя удовлетворить свои требования, ведь он может получить разрешение на реализацию ипотеки в орган опеки и попечительства.

16.10.2019 года Верховный Суд принял постановление по делу № 234/6602/16-цПредметом спора было признании противоправной регистрацию третьих лиц в предмет ипотеки, аннулирование регистрации и выселения таких лиц. Свою позицию банк аргументировал тем, что судом был удовлетворен иск банка об обращении взыскания на предмет ипотеки. После принятия судебного решения, заемщик с целью уклонения от исполнения решения суда прописал в предмете ипотеки детей, которые являются членами его семьи. По оснований в своих требований банк ссылался на положения статьи 9 Закона Украины «Об ипотеке» и аналогичные положения договора ипотеки. Суды трех инстанций отказали банку в удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции обосновал свое решение тем, что достойно статье 9 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодатель ограничивается в распоряжении предметом ипотеки, однако имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением, если иное не установлено настоящим Законом. При этом ГК Украины, как и специальный Закон Украины «Об ипотеке»не содержат норм, которые бы ограничивали право членов семьи собственника жилья на пользование жилым помещением в случае передачи его в ипотекуНа этой оснований суд указал, что к спорным правоотношениям подлежат применению статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке» и статья 109 ЖК УССР. То есть, статьи, регулирующие вопросы выселения, а именно, если кредит брался на покупку ипотеки, то человек, проживающих в помещении можно выселить без предоставления другого помещения для проживания, а если кредит брался на другие цели, то только с предоставлением другого жилого помещения.

 

03.
Обжалование действий исполнителей кредиторами с поводу не выставления имущества с зарегистрированными детьми на торги.

Еще одним способом, который использовали кредиторы с целью передачи ипотеки с детьми на торги было обжалование действий исполнителя. Соответственно после получения отказа органа опеки и попечительства обращались в суд и хотели через суд обязать выставить имущество на торги. В принципе идея была хорошая, в будущем можно было бы прикрыться таким решением при обжаловании торгов. Но и здесь суды стали на сторону кредитора.

25.11.2019 года Верховный Суд принял постановление по делу № 718/482/15-цПредметом дела было обжалования действий частного исполнителя после того, как последний направил банка отказ органа опеки и попечительства в предоставлении разрешения на выставление на реализацию ипотеки с зарегистрированными детьми и просил решить вопрос с зарегистрированными детьмиСуд не поддержал жалобу банка и отказал в ее удовлетворении. Свое решение коллегия аргументировала тем, что учитывая требования Закона Украины «Об исполнительном производстве», Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», а также положения Инструкции по организации принудительного исполнения решений и Порядка реализации арестованного имущества, государственный исполнитель или частный исполнитель обязан в случае передачи на реализацию недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, получить предварительное согласие органа опеки и попечительства или в соответственное решение суда. Во исполнение указанных требований исполнитель обратился в орган опеки и попечительства и получил отказ, а потому, действовал в полном соответствии с нормами Закона. На основе указанного суд в удовлетворении жалобы отказал.

 

04.
Прописка детей в ипотеке, которые не являются членами семьи собственника.

Одним довольно популярным способом предотвращения выставления на торги имущества является прописка детей, которые вообще не имеют никакого отношения к владельцу ипотеки. Имеется в виду не являются членами его семьи. По этому поводу хочу обратить внимание на один очень интересный правовой вывод Верховного Суда.

06.06.2018 года Верховный Суд принял постановление по делу № 766/10554/16-цПредметом спора было обжалования торгов и встречного иска нового собственника о выселении и снятии с регистрации зарегистрированных лиц. Суд отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный. Свою позицию коллегия судей аргументировала тем, что прописаны лица никогда не были владельцами квартиры, а потому, регистрация места жительства малолетнего ребенка в таком имуществе не порождает для него права собственности или пользования таким жильем. Таким образом, можно утверждать, что исполнителю не нужно было получать разрешение органа опеки и попечительства для выставления соответствующего имущества на торги.

 

05.
Разрешение органа опеки и попечительства необходимых только при заключении договора ипотеки, а при реализации на электронных торгах - нет.

В противоположность вышеупомянутой практике есть и противоположные правовые позиции судебных инстанций. В своем постановлении от 15.05.2019 года № 678/301/12 Большая Палата Верховного Суда рассматривала вопрос реализации предмета ипотеки на электронных торгах с зарегистрированными детьми. Одним из аргументов истца было то, что торги проходили с зарегистрированными детьми, а потому, так как исполнитель не получил разрешения органа опеки и попечительства, то реализация имущества на торгах являются недействительными. Коллегия судей пришла к выводу, что реализация имущества на торгах приравнивается к заключению договора купли-продажи и результаты торгов могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Однако, суд не нашел факта нарушения исполнителем прав и законных интересов зарегистрированного ребенка. Судьи отметили, что «судом апелляционной инстанции обоснованно указано об отсутствии нарушения статей 17, 18 Закона Украины от 26 апреля 2001 года № 2402-III «Об охране детства», статьи 12 Закона Украины от 02 июня 2005 года № 2623-IV «О основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» в результате проведения публичных торгов и продажи предмета ипотеки, поскольку по смыслу указанных выше правовых норм разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, право пользования которым имеют несовершеннолетние, необходим на момент заключения договора ипотеки».

Подобная правовая позиция была указана в постановлении Верховного Суда № 666/288/16-ц от 27.11.2019 года и в постановлении Верховного Суда № 754/15589/14-ц от 02.10.2019 года.

 

06.
Если ребенок имеет двух родителей, которые зарегистрированы по разным адресам проживания, то ребенок может проживать вместе с одним из родителей.

25.07.2019 года Верховный Суд принял постановление по делу № 202/7730/17Предметом рассмотрения дела было обжалования торгов и одним из оснований было то, что вместе с истцом проживают ее малолетние дети. Но суд не согласился с доводами истца и указал, что «положениями статьи 29 ГК Украины установлено, что местом жительства физического лица до четырнадцати лет, является место жительства его родителей или одного из них. Согласно материалам дела отец несовершеннолетних детей ЛИЦО_9 значится зарегистрированным по адресу: АДРЕС_2. Суды предыдущих инстанций пришли к правильному выводу, что дети имеют право на проживание по адресу проживания отца». Таким образом, исполнителем не было допущено положений закона при реализации недвижимого имущества на электронных торгах.

 

В результате можно констатировать, что на момент написания статьи существует проблема зарегистрированных детей в ипотеке, которая усложняет реализацию прав кредитора за счет имущества должника и ее очень сложно решить. Более того судебная практика по сегодняшний день не дает однозначного ответа на вопрос можно реализовать имущество с зарегистрированным детьми или нет. Данную проблему можно решить следующим образом:

  • Подать исковое заявление об обращении взыскания на предмет ипотеки и выселения всех зарегистрированных лиц (если кредит брался на покупку ипотеки);        
  • Подать исковое заявление об отмене регистрации места проживания и выселение детей, не являющихся членами семьи собственника или найти исполнителя, который выставит имущество на торги с регистрацией таких детей;        
  • Если выставлять имущество на электронные торги с зарегистрированными детьми и при отсутствии согласия органа опеки и попечительства на реализацию такого имущества - собрать как можно больше доказательств в подтверждение того факта, что дети фактически не проживают в предмете ипотеки;        
  • Если вопрос с зарегистрированными детьми нельзя никаким образом решить, то обратить взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке в соответствии с положениями статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке», а именно, путем регистрации права собственности за кредитором. Если в ипотечном договоре есть соответствующая оговорка, то согласия на перерегистрацию ипотеки в орган опеки и попечительства получать не нужно.        
Похожие статьи
Основные выводы Большой Палаты в кредитных и ипотечных спорах за 2019 год
Основные выводы Большой Палаты в кредитных и ипотечных спорах за 2019 год

Анализ правовых заключений в спорах, связанных с взысканием задолженности по кредитным договорам и обращением взыскания на ипотеку, принятых Большой Палатой ВС в течение 2019 года

Банковское и финансовое право
10.01.2020 |  7882
Основные правовые заключения по взысканию задолженности по договорам займа (расписками) за 2019 год
Основные правовые заключения по взысканию задолженности по договорам займа (расписками) за 2019 год

Анализ правовых заключений в спорах, связанных с взысканием задолженности по договорам займа принятых судами кассационной инстанции за 2019 год

Банковское и финансовое право
27.03.2020 |  3908
Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?
Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

О том, как суды смотрят на исковые заявления о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав заключенных до 2009 года, когда ЗУ «Об ипотеке» не предусматривал ипотеки таких имущественных прав

Банковское и финансовое право
20.06.2020 |  1255
Большая Палата изменила подход в вопросе досудебного урегулирования кредитной задолженности
Большая Палата изменила подход в вопросе досудебного урегулирования кредитной задолженности

Большая Палата Верховного Суда очередной раз решала вопрос следует ли банкам соблюдать досудебное урегулирования задолженности с заемщиками и последствия предъявления иска без переговоров.

Банковское и финансовое право
03.08.2020 |  1637
Все статьи по этой теме