Статьи

Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

О том, как суды смотрят на исковые заявления о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав заключенных до 2009 года, когда ЗУ «Об ипотеке» не предусматривал ипотеки таких имущественных прав

Многие юристы, практикующие в сфере взыскания задолженности по банковским кредитам говорят, что договоры имущественных прав на недвижимость, которые были заключены до 2009 года являются недействительными. На том основании, что к указанному году Закон Украины «Об ипотеке» не определял возможность передачи такого объекта в ипотеку. Как следствие, сразу в голову приходит возможность признать такой договор недействительным и прекратить ипотеку заемщику. Данная статья направлена на то, чтобы дать ответ, а все так однозначно в данном вопросе. Сразу скажу, что позиция кассации разделилась на основные два направления, которые мы и исследуем далее.

 

01.
К 2009 имущественные права не могли быть предметом ипотеки, однако, при отсутствии нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего договор ипотеки, у суда отсутствуют правовые основания удовлетворять исковые требования.

Данный правовой вывод нашел свое отражение в постановлении Объединенной палаты Кассационного гражданского суда № 520/10060/16-ц от 04.07.2018 года. Он довольно важный, так как на него часто ссылаются другие судьи кассационной инстанции.

Предметом спора был договор ипотеки имущественных прав заключенный между заемщиком и банком в 2006 году. Инициировал иск заемщик. Судьи пришли к выводу, что так как человек получил кредитные средства на покупку имущественных прав по которым в будущем получила квартиру, то подача иска о признании недействительным договора ипотеки через десять лет после его заключения является ничем иным, как попыткой уклониться от взятых на себя обязательства. На этом основании суд указал, что то, что Закон Украины «Об ипотеке» на момент заключения договора не предусматривал ипотеки имущественных прав, то это не является безусловным основанием для признания недействительным такого договора при отсутствии нарушения прав и законных интересов заемщика. Так как заемщик и выступал ипотекодателем, то по аналогичным спорам судьи не должны признавать недействительными ипотечные договоры. Именно лицо ипотекодателя имеет большое значение, ведь, им может выступать и застройщик, а вот там может быть другая история, о чем будет дальше.

Кроме того, в данном решения договор ипотеки указывал, что после регистрации права собственности на квартиру она продолжает быть предметом ипотеки. Судьи отметили, что Законом Украины «Об ипотеке» было предусмотрено, что предметом ипотеки может быть имущество, которое станет собственностью ипотекодателя в будущем, а потому, при наличии такой формулировки в ипотечных договорах тоже нельзя признавать недействительными договоры, что является дополнительным основанием в отказе в удовлетворении исковых требований. То есть, при наличии такой формулировки в договоре он не противоречит положениям Закона Украины «Об ипотеке» в редакции до 2009 года.

Аналогичные выводы указанные в постановлениях Верховного Суда: № 755/13376/17 от 03.04.2020 года; № 766/2353/16-ц от 01.04.2020 года; № 522/7487/18 от 22.01.2020 года; № 520/2029/16-ц от 27.11.2019 года; № 522/377/16-ц от 23.10.2019 года; № 658/2473/16-ц от 30.09.2019 года; № 466/4569/17 от 15.05.2019 года; № 200/9474/16-ц от 27.03.2019 года; № 658/1338/16-ц от 30.01.2019 года; № 753/1598/16-ц от 23.01.2019 года; № 766/1482/16-ц от 16.01.2019 года; № 466/2560/17-ц от 17.10.2018 года; № 607/3932/16-ц от 18.07.2018 года.

 

02.
Договор ипотеки имущественных прав заключен застройщик ом относительно имущественных прав, которые уже были переданы (или будут переданы) другому лицу нарушает права такого лица на получение в собственность соответствующего имущества.

Этот вывод является отличным от первого тем, что в данном случае имущественные права на имущество передавались в ипотеку самим застройщиком. При этом, как правило, до этого такие имущественные права были проданы определенной физическому лицу. Конечно, согласие застройщик в фактического владельца имущественных прав не получал. В результате такое физическое лицо может обратиться с иском в суд о признании недействительным договора ипотеки на том основании, что она является лицом, которое может распоряжаться имущественными правами, при этом застройщик в ипотеку передал имущество по собственной инициативной. Так как, ипотека нарушает право собственника в дальнейшем зарегистрировать право собственности на квартиру, то это является основанием для признания такого договора недействительным.

Отдельно следует обратить внимание, что имущественные права могут быть переданы инвестору и после передачи их в залог банку. И даже в таком случае суды становятся на защиту инвестора и признают недействительными договоры ипотеки имущественных прав заключенных до 2009 года за исковыми заявлениями инвестором.

Такие правовые заключения были указаны в постановлениях Верховного Суда:№ 372/3690/15-ц от 12.02.2020 года; № 523/7001/16-ц от 07.08.2019 года; № 523/994/14-ц от 21.08.2019 года; № 523/13452/15-ц от 26.06.2019 года; № 523/1137/14-ц от 19.06.2019 года; № 523/13460/15-ц от 05.12.2018 года; № 372/2645/15-ц от 19.04.2018 года; № 523/13462/15-ц от 14.02.2018 года.

 

Подытоживая изложенное, можно прийти к выводу, что можно признать недействительным договор ипотеки имущественных прав, который был заключен застройщиком и банком от имени инвестора, который приобрел указанные имущественные права. Договор ипотеки имущественных прав заключен самим инвестором с банком нельзя признать недействительным, так как он не нарушает права инвестора, а последний таким путем хочет уклониться от взятых на себя обязательств.

Похожие статьи
Основные выводы Большой Палаты в кредитных и ипотечных спорах за 2019 год
Основные выводы Большой Палаты в кредитных и ипотечных спорах за 2019 год

Анализ правовых заключений в спорах, связанных с взысканием задолженности по кредитным договорам и обращением взыскания на ипотеку, принятых Большой Палатой ВС в течение 2019 года

Банковское и финансовое право
10.01.2020 |  10062
Можно ли продать ипотеку с зарегистрированными детьми?
Можно ли продать ипотеку с зарегистрированными детьми?

Анализ актуальной судебной практики по реализации ипотеки на электронных торгах с зарегистрированными детьми в жилье

Банковское и финансовое право
08.02.2020 |  4321
Основные правовые заключения по взысканию задолженности по договорам займа (расписками) за 2019 год
Основные правовые заключения по взысканию задолженности по договорам займа (расписками) за 2019 год

Анализ правовых заключений в спорах, связанных с взысканием задолженности по договорам займа принятых судами кассационной инстанции за 2019 год

Банковское и финансовое право
27.03.2020 |  5719
Большая Палата изменила подход в вопросе досудебного урегулирования кредитной задолженности
Большая Палата изменила подход в вопросе досудебного урегулирования кредитной задолженности

Большая Палата Верховного Суда очередной раз решала вопрос следует ли банкам соблюдать досудебное урегулирования задолженности с заемщиками и последствия предъявления иска без переговоров.

Банковское и финансовое право
03.08.2020 |  2334
Большая Палата позволила Фонда гарантирования продавать кредиты не финансовым учреждениям
Большая Палата позволила Фонда гарантирования продавать кредиты не финансовым учреждениям

Большая Палата указала, когда право требования по кредитному договору может быть уступлено на пользу не финансового учреждения.

Банковское и финансовое право
21.04.2021 |  3175
ПРАВОВЫЕ ВЫВОДЫ ПО ПОВОДУ записи об ипотеке в Реестре, ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ и прекращение ипотеки ЗА 2020 ГОД
ПРАВОВЫЕ ВЫВОДЫ ПО ПОВОДУ записи об ипотеке в Реестре, ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ и прекращение ипотеки ЗА 2020 ГОД

Основные выводы по поводу действительности ипотеки и ее прекращения. Исследованы основные основания прекращения ипотеки и ее действительности при отсутствии записей об ипотеке или при отсутствии факта выполнения требований статьи 17 Закона Украины «Об ипотеке», которая определяет случаи, когда ипотека прекращает свое действие

Банковское и финансовое право
24.05.2021 |  1543
ПРАВОВЫЕ ВЫВОДЫ ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ПОВОДУ поручительства ЗА 2020 ГОД
ПРАВОВЫЕ ВЫВОДЫ ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ПОВОДУ поручительства ЗА 2020 ГОД

Основные выводы Верховного Суда 2020 года, которые касаются вопроса взыскания задолженности с поручителя и действия поручительства: во времени, в случае прекращения основного должника, в случае пропуска срока на предъявление требования к поручителю или увеличения степени его ответственности

Банковское и финансовое право
18.06.2021 |  1451
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ВЕРХОВНОГО СУДА В ипотечных спорах с наследниками за 2020 ГОД
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ВЕРХОВНОГО СУДА В ипотечных спорах с наследниками за 2020 ГОД

Основные выводы Верховного Суда по поводу ипотеки, которая переходит другому лицу в результате наследования. Исследован вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки с наследниками, предъявления требований к наследникам и прекращения ипотеки вследствие пропуска срока на предъявление требования

Банковское и финансовое право
23.06.2021 |  1685
Как вернуть депозит в банке? Основные выводы Верховного Суда 2020 за год
Как вернуть депозит в банке? Основные выводы Верховного Суда 2020 за год

Основные выводы по поводу депозитов 2020 года. Исследован вопрос доказывания факта заключения договора и начисления платежей на просроченную сумму вклада: проценты, 3% годовых, неустойка

Банковское и финансовое право
28.06.2021 |  1246
Большая Палата определила кто должен отвечать за «украденный» депозит и последствия указания в иске неправильных норм права
Большая Палата определила кто должен отвечать за «украденный» депозит и последствия указания в иске неправильных норм права

Большая Палата Верховного Суда очередной раз исследовала вопрос возврата депозита в пользу лица, которое передало средства в кассу, но кассир не внес их на счет, а присвоил себе

Банковское и финансовое право
02.07.2021 |  1323
Как оспорить исполнительную надпись? Судебная практика Верховного Суда 2020 года.
Как оспорить исполнительную надпись? Судебная практика Верховного Суда 2020 года.

Основные выводы Верховного Суда в вопросах обжалования исполнительных надписей принятых 2020 года. Рассмотрены вопросы: субъектного состава сторон; какие документы должен проверить нотариус; когда задолженность является бесспорной; на что ссылаться, чтобы получить приостановления совершения нотариальных действий до момента обжалования надписи

Банковское и финансовое право
03.07.2021 |  2227
Все статьи по этой теме