Статьи

Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

Можно ли признать недействительным договор ипотеки имущественных прав заключен до 2009 года?

О том, как суды смотрят на исковые заявления о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав заключенных до 2009 года, когда ЗУ «Об ипотеке» не предусматривал ипотеки таких имущественных прав

Многие юристы, практикующие в сфере взыскания задолженности по банковским кредитам говорят, что договоры имущественных прав на недвижимость, которые были заключены до 2009 года являются недействительными. На том основании, что к указанному году Закон Украины «Об ипотеке» не определял возможность передачи такого объекта в ипотеку. Как следствие, сразу в голову приходит возможность признать такой договор недействительным и прекратить ипотеку заемщику. Данная статья направлена на то, чтобы дать ответ, а все так однозначно в данном вопросе. Сразу скажу, что позиция кассации разделилась на основные два направления, которые мы и исследуем далее.

 

01.
К 2009 имущественные права не могли быть предметом ипотеки, однако, при отсутствии нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего договор ипотеки, у суда отсутствуют правовые основания удовлетворять исковые требования.

Данный правовой вывод нашел свое отражение в постановлении Объединенной палаты Кассационного гражданского суда № 520/10060/16-ц от 04.07.2018 года. Он довольно важный, так как на него часто ссылаются другие судьи кассационной инстанции.

Предметом спора был договор ипотеки имущественных прав заключенный между заемщиком и банком в 2006 году. Инициировал иск заемщик. Судьи пришли к выводу, что так как человек получил кредитные средства на покупку имущественных прав по которым в будущем получила квартиру, то подача иска о признании недействительным договора ипотеки через десять лет после его заключения является ничем иным, как попыткой уклониться от взятых на себя обязательства. На этом основании суд указал, что то, что Закон Украины «Об ипотеке» на момент заключения договора не предусматривал ипотеки имущественных прав, то это не является безусловным основанием для признания недействительным такого договора при отсутствии нарушения прав и законных интересов заемщика. Так как заемщик и выступал ипотекодателем, то по аналогичным спорам судьи не должны признавать недействительными ипотечные договоры. Именно лицо ипотекодателя имеет большое значение, ведь, им может выступать и застройщик, а вот там может быть другая история, о чем будет дальше.

Кроме того, в данном решения договор ипотеки указывал, что после регистрации права собственности на квартиру она продолжает быть предметом ипотеки. Судьи отметили, что Законом Украины «Об ипотеке» было предусмотрено, что предметом ипотеки может быть имущество, которое станет собственностью ипотекодателя в будущем, а потому, при наличии такой формулировки в ипотечных договорах тоже нельзя признавать недействительными договоры, что является дополнительным основанием в отказе в удовлетворении исковых требований. То есть, при наличии такой формулировки в договоре он не противоречит положениям Закона Украины «Об ипотеке» в редакции до 2009 года.

Аналогичные выводы указанные в постановлениях Верховного Суда: № 755/13376/17 от 03.04.2020 года; № 766/2353/16-ц от 01.04.2020 года; № 522/7487/18 от 22.01.2020 года; № 520/2029/16-ц от 27.11.2019 года; № 522/377/16-ц от 23.10.2019 года; № 658/2473/16-ц от 30.09.2019 года; № 466/4569/17 от 15.05.2019 года; № 200/9474/16-ц от 27.03.2019 года; № 658/1338/16-ц от 30.01.2019 года; № 753/1598/16-ц от 23.01.2019 года; № 766/1482/16-ц от 16.01.2019 года; № 466/2560/17-ц от 17.10.2018 года; № 607/3932/16-ц от 18.07.2018 года.

 

02.
Договор ипотеки имущественных прав заключен застройщик ом относительно имущественных прав, которые уже были переданы (или будут переданы) другому лицу нарушает права такого лица на получение в собственность соответствующего имущества.

Этот вывод является отличным от первого тем, что в данном случае имущественные права на имущество передавались в ипотеку самим застройщиком. При этом, как правило, до этого такие имущественные права были проданы определенной физическому лицу. Конечно, согласие застройщик в фактического владельца имущественных прав не получал. В результате такое физическое лицо может обратиться с иском в суд о признании недействительным договора ипотеки на том основании, что она является лицом, которое может распоряжаться имущественными правами, при этом застройщик в ипотеку передал имущество по собственной инициативной. Так как, ипотека нарушает право собственника в дальнейшем зарегистрировать право собственности на квартиру, то это является основанием для признания такого договора недействительным.

Отдельно следует обратить внимание, что имущественные права могут быть переданы инвестору и после передачи их в залог банку. И даже в таком случае суды становятся на защиту инвестора и признают недействительными договоры ипотеки имущественных прав заключенных до 2009 года за исковыми заявлениями инвестором.

Такие правовые заключения были указаны в постановлениях Верховного Суда:№ 372/3690/15-ц от 12.02.2020 года; № 523/7001/16-ц от 07.08.2019 года; № 523/994/14-ц от 21.08.2019 года; № 523/13452/15-ц от 26.06.2019 года; № 523/1137/14-ц от 19.06.2019 года; № 523/13460/15-ц от 05.12.2018 года; № 372/2645/15-ц от 19.04.2018 года; № 523/13462/15-ц от 14.02.2018 года.

 

Подытоживая изложенное, можно прийти к выводу, что можно признать недействительным договор ипотеки имущественных прав, который был заключен застройщиком и банком от имени инвестора, который приобрел указанные имущественные права. Договор ипотеки имущественных прав заключен самим инвестором с банком нельзя признать недействительным, так как он не нарушает права инвестора, а последний таким путем хочет уклониться от взятых на себя обязательств.

Похожие статьи
Основные выводы Большой Палаты в кредитных и ипотечных спорах за 2019 год
Основные выводы Большой Палаты в кредитных и ипотечных спорах за 2019 год

Анализ правовых заключений в спорах, связанных с взысканием задолженности по кредитным договорам и обращением взыскания на ипотеку, принятых Большой Палатой ВС в течение 2019 года

Банковское и финансовое право
10.01.2020 |  7890
Можно ли продать ипотеку с зарегистрированными детьми?
Можно ли продать ипотеку с зарегистрированными детьми?

Анализ актуальной судебной практики по реализации ипотеки на электронных торгах с зарегистрированными детьми в жилье

Банковское и финансовое право
08.02.2020 |  3444
Основные правовые заключения по взысканию задолженности по договорам займа (расписками) за 2019 год
Основные правовые заключения по взысканию задолженности по договорам займа (расписками) за 2019 год

Анализ правовых заключений в спорах, связанных с взысканием задолженности по договорам займа принятых судами кассационной инстанции за 2019 год

Банковское и финансовое право
27.03.2020 |  3913
Большая Палата изменила подход в вопросе досудебного урегулирования кредитной задолженности
Большая Палата изменила подход в вопросе досудебного урегулирования кредитной задолженности

Большая Палата Верховного Суда очередной раз решала вопрос следует ли банкам соблюдать досудебное урегулирования задолженности с заемщиками и последствия предъявления иска без переговоров.

Банковское и финансовое право
03.08.2020 |  1642
Все статьи по этой теме