Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?
Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?
Про те, як суди дивляться на позовні заяви про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав укладених до 2009 року, коли ЗУ «Про іпотеку» не передбачав іпотеки таких майнових прав
Багато юристів, які практикують у сфері стягнення заборгованості за банківськими кредитами говорять, що договори майнових прав на незбудовану нерухомість, які були укладені до 2009 року є недійсними. З підстав, що до вказаного року Закон України «Про іпотеку» не визначав можливість передачі такого об’єкту в іпотеку. Як наслідок, відразу в голову приходить можливість визнати такий договір недійсним та припинити іпотеку позичальника. Дана стаття спрямована на те, щоб дати відповідь, а чи все так однозначно у даному питанні. Відразу скажу, що позиція касації розділилася на основні два напрямки, які ми і дослідимо далі.
Даний правовий висновок знайшов своє відображення у постанові Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду № 520/10060/16-ц від 04.07.2018 року. Він є доволі важливим, так як на нього часто посилаються інші судді касаційної інстанції.
Предметом спору був договір іпотеки майнових прав укладений між позичальником та банком у 2006 році. Ініціював позов позичальник. Судді прийшли до висновку, що так як особа отримала кредитні кошти на купівлю майнових прав за якими у майбутньому отримала квартиру, то подача позову про визнання недійсним договору іпотеки через десять років після його укладення є нічим іншим, як намаганням ухилитися від взятих на себе зобов’язань. З цих підстав, суд вказав, що те що Закону України «Про іпотеку» на момент укладення договору не передбачав іпотеки майнових прав, то це не є безумовною підставою визнання недійсним такого договору за відсутності порушення прав та законних інтересів позичальника. Так як саме позичальник і виступав іпотекодавцем, то по аналогічних спорах судді не повинні визнавати недійсними іпотечні договори. Саме особа іпотекодавця має велике значення, адже, ним може виступати і забудовник, а от там може бути інша історія про що буде далі.
Крім того, у даному рішення договір іпотеки вказував, що після реєстрації права власності на квартиру вона продовжує бути предметом іпотеки. Судді зазначили, що Законом України «Про іпотеку» було передбачено, що предметом іпотеки може бути майно, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, а тому, за наявності такого формулювання у іпотечних договорах теж не можна визнавати недійсними договори, що є додатковою підставою у відмові в задоволенні позовних вимог. Тобто, за наявності такого формулювання у договорі він не суперечить положенням Закону України «Про іпотеку» у редакції до 2009 року.
Аналогічні висновки зазначені у постановах Верховного Суду: № 755/13376/17 від 03.04.2020 року; № 766/2353/16-ц від 01.04.2020 року; № 522/7487/18 від 22.01.2020 року; № 520/2029/16-ц від 27.11.2019 року; № 522/377/16-ц від 23.10.2019 року; № 658/2473/16-ц від 30.09.2019 року; № 466/4569/17 від 15.05.2019 року; № 200/9474/16-ц від 27.03.2019 року; № 658/1338/16-ц від 30.01.2019 року; № 753/1598/16-ц від 23.01.2019 року; № 766/1482/16-ц від 16.01.2019 року; № 466/2560/17-ц від 17.10.2018 року; № 607/3932/16-ц від 18.07.2018 року.
Цей висновок є відмінним від першого тим, що у даному випадку майнові права на майно передавалися в іпотеку самим забудовником. При цьому, як правило, до цього такі майнові права були продані певній фізичній особі. Звичайно, згоду забудовник у фактичного власника майнових прав не отримував. У результаті така фізична особа може звернутися з позовом до суду про визнання недійсним договору іпотеки на тій підставі, що вона являється особою, яка може розпоряджатися майновими правами, при цьому забудовник в іпотеку передав майно за власною ініціативною. Так як, іпотека порушує право власника у подальшому зареєструвати право власності на квартиру, то це є підставою для визнання такого договору недійсним.
Окремо, слід звернути увагу, що майнові права можуть бути передані інвестору і після передачі їх в іпотеку банку. І навіть у такому випадку суди стають на захист інвестора та визнають недійсними договори іпотеки майнових прав укладених до 2009 року за позовом інвестора.
Такі правові висновки були зазначені у постановах Верховного Суду: № 372/3690/15-ц від 12.02.2020 року; № 523/7001/16-ц від 07.08.2019 року; № 523/994/14-ц від 21.08.2019 року; № 523/13452/15-ц від 26.06.2019 року; № 523/1137/14-ц від 19.06.2019 року; № 523/13460/15-ц від 05.12.2018 року; № 372/2645/15-ц від 19.04.2018 року; № 523/13462/15-ц від 14.02.2018 року.
Підсумовуючи викладене, можна прийти до висновку, що можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав, який був укладений забудовником та банком від імені інвестора, який придбав зазначені майнові права. Договір іпотеки майнових прав укладений самим інвестором з банком не можна визнати недійсним, так як він не порушує права інвестора, а останній таким шляхом хоче ухилитися від взятих на себе зобов’язань.
Аналіз актуальних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та звернення стягнення на іпотеку, прийнятих Верховним Судом протягом 2018 року.
Велика Палата врегулювала розбіжності судової практики Верховного Суду України щодо нарахування процентів та неустойки за договором банківського вкладу.
Ще один правовий висновок Верховного Суду, який вказує на неможливість звернення стягнення на іпотеку, яка підпадає під мораторій.
Доволі очевидний висновок про неможливість перереєстрації права власності, але у деяких суддів були складнощі з його застосуванням.
Ще одне дуже цікаве та правильне судове рішення. Велика Палата «поламала» усталену судову практику по стягненню заборгованості ПриватБанком за кредитними картками.
Верховний суд відмовився відступити від попередніх правових позицій у питаннях виселення колишнього власника майна з житлового приміщення, яке було реалізовано у зв'язку з невиконанням зобов'язань за кредитним договором.
18.09.2018 року Верховний Суд у складі Великої Палати розглянув справу № 921/107/15-г/16, яка стосувалася звернення стягнення на предмет іпотеки у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором.
Верховний Суд уточнив свої правові висновки, зазначені у постановах від 28.03.2018 року, 04.07.2018 року та 31.10.2018 року у контексті нарахування процентів після закінчення строку кредитування.
Нещодавно Верховна Рада прийняла, а президент підписав, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування».
Аналіз основних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та зверненням стягнення на іпотеку, прийнятих Великою Палатою ВС протягом 2019 року
Аналіз актуальної судової практики щодо реалізації іпотеки на електронних торгах з зареєстрованими дітьми у житлі
Аналіз основних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за договорами позики прийнятих судами касаційної інстанції за 2019 рік
Велика Палата Верховного Суду вчергове вирішувала питання чи слід банкам дотримуватися досудового врегулювання заборгованості з позичальниками та наслідки пред’явлення позову за відсутності переговорів
