Статті

Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?

Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?

Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?

Про те, як суди дивляться на позовні заяви про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав укладених до 2009 року, коли ЗУ «Про іпотеку» не передбачав іпотеки таких майнових прав

Багато юристів, які практикують у сфері стягнення заборгованості за банківськими кредитами говорять, що договори майнових прав на незбудовану нерухомість, які були укладені до 2009 року є недійсними. З підстав, що до вказаного року Закон України «Про іпотеку» не визначав можливість передачі такого об’єкту в іпотеку. Як наслідок, відразу в голову приходить можливість визнати такий договір недійсним та припинити іпотеку позичальника. Дана стаття спрямована на те, щоб дати відповідь, а чи все так однозначно у даному питанні. Відразу скажу, що позиція касації розділилася на основні два напрямки, які ми і дослідимо далі.

 

01.
До 2009 року майнові права не могли бути предметом іпотеки, проте, за відсутності порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює договір іпотеки, у суду відсутні правові підстави задовольняти позовні вимоги.

Даний правовий висновок знайшов своє відображення у постанові Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду № 520/10060/16-ц від 04.07.2018 року. Він є доволі важливим, так як на нього часто посилаються інші судді касаційної інстанції.

Предметом спору був договір іпотеки майнових прав укладений між позичальником та банком у 2006 році. Ініціював позов позичальник. Судді прийшли до висновку, що так як особа отримала кредитні кошти на купівлю майнових прав за якими у майбутньому отримала квартиру, то подача позову про визнання недійсним договору іпотеки через десять років після його укладення є нічим іншим, як намаганням ухилитися від взятих на себе зобов’язань. З цих підстав, суд вказав, що те що Закону України «Про іпотеку» на момент укладення договору не передбачав іпотеки майнових прав, то це не є безумовною підставою визнання недійсним такого договору за відсутності порушення прав та законних інтересів позичальника. Так як саме позичальник і виступав іпотекодавцем, то по аналогічних спорах судді не повинні визнавати недійсними іпотечні договори. Саме особа іпотекодавця має велике значення, адже, ним може виступати і забудовник, а от там може бути інша історія про що буде далі.

Крім того, у даному рішення договір іпотеки вказував, що після реєстрації права власності на квартиру  вона продовжує бути предметом іпотеки. Судді зазначили, що Законом України «Про іпотеку» було передбачено, що предметом іпотеки може бути майно, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, а тому, за наявності такого формулювання у іпотечних договорах теж не можна визнавати недійсними договори, що є додатковою підставою у відмові в задоволенні позовних вимог. Тобто, за наявності такого формулювання у договорі він не суперечить положенням Закону України «Про іпотеку» у редакції до 2009 року.

Аналогічні висновки зазначені у постановах Верховного Суду: № 755/13376/17 від 03.04.2020 року; № 766/2353/16-ц від 01.04.2020 року; № 522/7487/18 від 22.01.2020 року; № 520/2029/16-ц від 27.11.2019 року; № 522/377/16-ц від 23.10.2019 року; № 658/2473/16-ц від 30.09.2019 року; № 466/4569/17 від 15.05.2019 року; № 200/9474/16-ц від 27.03.2019 року; № 658/1338/16-ц від 30.01.2019 року; № 753/1598/16-ц від 23.01.2019 року; № 766/1482/16-ц від 16.01.2019 року; № 466/2560/17-ц від 17.10.2018 року; № 607/3932/16-ц від 18.07.2018 року.

 

02.
Договір іпотеки майнових прав укладений забудовником щодо майнових прав, які вже були передані (або будуть передані) іншій особі порушує права такої особи щодо отримання у власність відповідного майна.

Цей висновок є відмінним від першого тим, що у даному випадку майнові права на майно передавалися в іпотеку самим забудовником. При цьому, як правило, до цього такі майнові права були продані певній фізичній особі. Звичайно, згоду забудовник у фактичного власника майнових прав не отримував. У результаті така фізична особа може звернутися з позовом до суду про визнання недійсним договору іпотеки на тій підставі, що вона являється особою, яка може розпоряджатися майновими правами, при цьому забудовник в іпотеку передав майно за власною ініціативною. Так як, іпотека порушує право власника у подальшому зареєструвати право власності на квартиру, то це є підставою для визнання такого договору недійсним.

Окремо, слід звернути увагу, що майнові права можуть бути передані інвестору і після передачі їх в іпотеку банку. І навіть у такому випадку суди стають на захист інвестора та визнають недійсними договори іпотеки майнових прав укладених до 2009 року за позовом інвестора.

Такі правові висновки були зазначені у постановах Верховного Суду: № 372/3690/15-ц від 12.02.2020 року; № 523/7001/16-ц від 07.08.2019 року; № 523/994/14-ц від 21.08.2019 року; № 523/13452/15-ц від 26.06.2019 року; № 523/1137/14-ц від 19.06.2019 року; № 523/13460/15-ц від 05.12.2018 року; № 372/2645/15-ц від 19.04.2018 року; № 523/13462/15-ц від 14.02.2018 року.

 

Підсумовуючи викладене, можна прийти до висновку, що можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав, який був укладений забудовником та банком від імені інвестора, який придбав зазначені майнові права. Договір іпотеки майнових прав укладений самим інвестором з банком не можна визнати недійсним, так як він не порушує права інвестора, а останній таким шляхом хоче ухилитися від взятих на себе зобов’язань.

Схожі статті
ТОП-12 правових висновків ВС у кредитних та іпотечних спорах за 2018 рік
ТОП-12 правових висновків ВС у кредитних та іпотечних спорах за 2018 рік

Аналіз актуальних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та звернення стягнення на іпотеку, прийнятих Верховним Судом протягом 2018 року.

Банківське та фінансове право
21.01.2019 |  1138
Велика Палата визначила порядок нарахування процентів та пені за депозитом
Велика Палата визначила порядок нарахування процентів та пені за депозитом

Велика Палата врегулювала розбіжності судової практики Верховного Суду України щодо нарахування процентів та неустойки за договором банківського вкладу.

Банківське та фінансове право
26.05.2019 |  343
Велика Палата заборонила звертати стягнення на мораторійну іпотеку
Велика Палата заборонила звертати стягнення на мораторійну іпотеку

Ще один правовий висновок Верховного Суду, який вказує на неможливість звернення стягнення на іпотеку, яка підпадає під мораторій.

Банківське та фінансове право
04.05.2019 |  333
Велика Палата заборонила перереєстровувати іпотеку з арештами
Велика Палата заборонила перереєстровувати іпотеку з арештами

Доволі очевидний висновок про неможливість перереєстрації права власності, але у деяких суддів були складнощі з його застосуванням.

Банківське та фінансове право
24.05.2019 |  363
Велика Палата заборонила ПриватБанку стягувати проценти та штрафи за кредитками
Велика Палата заборонила ПриватБанку стягувати проценти та штрафи за кредитками

Ще одне дуже цікаве та правильне судове рішення. Велика Палата «поламала» усталену судову практику по стягненню заборгованості ПриватБанком за кредитними картками.

Банківське та фінансове право
15.07.2019 |  448
Верховний суд вказав, коли не можна виселяти з іпотеки
Верховний суд вказав, коли не можна виселяти з іпотеки

Верховний суд відмовився відступити від попередніх правових позицій у питаннях виселення колишнього власника майна з житлового приміщення, яке було реалізовано у зв'язку з невиконанням зобов'язань за кредитним договором.

Банківське та фінансове право
30.11.2018 |  301
Верховний суд дозволив одночасно стягувати борг та реалізувати іпотеку
Верховний суд дозволив одночасно стягувати борг та реалізувати іпотеку

18.09.2018 року Верховний Суд у складі Великої Палати розглянув справу № 921/107/15-г/16, яка стосувалася звернення стягнення на предмет іпотеки у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором.

Банківське та фінансове право
26.11.2018 |  1099
Верховний Суд вказав, коли банки можуть нараховувати проценти по закінченню строку кредиту
Верховний Суд вказав, коли банки можуть нараховувати проценти по закінченню строку кредиту

Верховний Суд уточнив свої правові висновки, зазначені у постановах від 28.03.2018 року, 04.07.2018 року та 31.10.2018 року у контексті нарахування процентів після закінчення строку кредитування.

Банківське та фінансове право
02.04.2019 |  863
Які зміни принесе Закон України «Щодо відновлення кредитування» у відносини між банками та боржниками?
Які зміни принесе Закон України «Щодо відновлення кредитування» у відносини між банками та боржниками?

Нещодавно Верховна Рада прийняла, а президент підписав, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування».

Банківське та фінансове право
30.12.2018 |  426
Основні висновки Великої Палати у кредитних та іпотечних спорах за 2019 рік
Основні висновки Великої Палати у кредитних та іпотечних спорах за 2019 рік

Аналіз основних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та зверненням стягнення на іпотеку, прийнятих Великою Палатою ВС протягом 2019 року

Банківське та фінансове право
10.01.2020 |  10085
Чи можна продати іпотеку з зареєстрованими дітьми?
Чи можна продати іпотеку з зареєстрованими дітьми?

Аналіз актуальної судової практики щодо реалізації іпотеки на електронних торгах з зареєстрованими дітьми у житлі

Банківське та фінансове право
08.02.2020 |  4336
Основні правові висновки щодо стягнення заборгованості за договорами позики (розписками) за 2019 рік
Основні правові висновки щодо стягнення заборгованості за договорами позики (розписками) за 2019 рік

Аналіз основних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за договорами позики прийнятих судами касаційної інстанції за 2019 рік

Банківське та фінансове право
27.03.2020 |  5739
Велика Палата змінила підхід у питанні досудового врегулювання кредитної заборгованості
Велика Палата змінила підхід у питанні досудового врегулювання кредитної заборгованості

Велика Палата Верховного Суду вчергове вирішувала питання чи слід банкам дотримуватися досудового врегулювання заборгованості з позичальниками та наслідки пред’явлення позову за відсутності переговорів

Банківське та фінансове право
03.08.2020 |  2349
Велика Палата підтримала свій висновок, щодо неможливості відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи
Велика Палата підтримала свій висновок, щодо неможливості відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи

Велика Палата вказала на неможливість відступлення права вимоги за кредитним договором на користь не фінансової установи.

Банківське та фінансове право
04.12.2020 |  9733
Велика Палата дозволила Фонду гарантування продавати кредити не фінансовим установам
Велика Палата дозволила Фонду гарантування продавати кредити не фінансовим установам

Велика Палата вказала, коли право вимоги за кредитним договором може бути відступлено на користь не фінансової установи

Банківське та фінансове право
21.04.2021 |  3194
Правові висновки Верховного Суду з приводу нарахування та стягнення заборгованості за кредитними договорами за 2020 рік
Правові висновки Верховного Суду з приводу нарахування та стягнення заборгованості за кредитними договорами за 2020 рік

Основні висновки Верховного Суду у питаннях стягнення кредитної заборгованості за 2020 рік щодо розрахунків боргів, нарахування платежів та застосування строків позовної давності

Банківське та фінансове право
09.05.2021 |  4244
Правові висновки з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку за 2020 рік
Правові висновки з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку за 2020 рік

Основні висновки у питаннях звернення стягнення на предмет іпотеки через суд за 2020 рік. Розглянуті питання можливості застосування різних способі передбачених Законом України «Про іпотеку» та вказані особливості, які слід враховувати в судовому процесі

Банківське та фінансове право
21.05.2021 |  2313
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ОСКАРЖЕННЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ТА ПРАВОВИХ НАСЛІДКІВ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ У РАХУНОК ПОГАШЕННЯ БОРГУ ЗА 2020 РІК
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ОСКАРЖЕННЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ТА ПРАВОВИХ НАСЛІДКІВ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ У РАХУНОК ПОГАШЕННЯ БОРГУ ЗА 2020 РІК

Основні висновки Верховного Суду у питаннях пов’язаних з оскарженням звернення стягнення на предмет іпотеки. Такі як: правильні способи захисту, типові порушення, наслідки завершення позасудового способу звернення стягнення

Банківське та фінансове право
23.05.2021 |  1676
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ЗАПИСІВ ПРО ІПОТЕКУ У РЕЄСТРІ, ДІЙСНОСТІ ТА ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ ЗА 2020 РІК
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ЗАПИСІВ ПРО ІПОТЕКУ У РЕЄСТРІ, ДІЙСНОСТІ ТА ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ ЗА 2020 РІК

Основні висновки з приводу дійсності іпотеки та її припинення. Досліджено основні підстави припинення іпотеки та її дійсності за відсутності записів про іпотеку чи за відсутності факту виконання вимог статті 17 Закону України «Про іпотеку», яка визначає випадки, коли іпотека припиняє свою дію

Банківське та фінансове право
24.05.2021 |  1565
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ З ПРИВОДУ ПОРУКИ ЗА 2020 РІК
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ З ПРИВОДУ ПОРУКИ ЗА 2020 РІК

Основні висновки Верховного Суду за 2020 рік, які стосуються питання стягнення заборгованості з поручителя та дії поруки: у часі, у випадку припинення основного боржника, у випадку пропуску строку на пред’явлення вимоги до поручителя чи збільшення міри його відповідальності

Банківське та фінансове право
18.06.2021 |  1466
ОСНОВНІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ В ІПОТЕЧНИХ СПОРАХ З СПАДКОЄМЦЯМИ ЗА 2020 РІК
ОСНОВНІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ В ІПОТЕЧНИХ СПОРАХ З СПАДКОЄМЦЯМИ ЗА 2020 РІК

Основні висновки з приводу іпотеки, яка переходить іншій особі внаслідок спадкування. Досліджено питання звернення стягнення на предмет іпотеки з спадкоємцями, пред’явлення вимог до спадкоємців та припинення іпотеки внаслідок пропуску строку на пред’явлення вимоги

Банківське та фінансове право
23.06.2021 |  1693
Як повернути депозит в банку? Основні висновки Верховного Суду за 2020 рік
Як повернути депозит в банку? Основні висновки Верховного Суду за 2020 рік

Основні висновки з приводу депозитів за 2020 рік. Досліджено питання доведення факту укладення договору та нарахування платежів на прострочену суму вкладу: проценти, 3 % річних, неустойка

Банківське та фінансове право
28.06.2021 |  1262
Велика Палата визначила хто повинен відповідати за «вкрадений» депозит та наслідки посилання у позові на не правильні норми права
Велика Палата визначила хто повинен відповідати за «вкрадений» депозит та наслідки посилання у позові на не правильні норми права

Велика Палата Верховного Суду вчергове досліджувала питання повернення депозиту на користь особи, яка передала кошти в касу, але касир не вніс їх на рахунок, а привласнив собі

Банківське та фінансове право
02.07.2021 |  1335
Як оскаржити виконавчий напис? Судова практика Верховного Суду за 2020 рік.
Як оскаржити виконавчий напис? Судова практика Верховного Суду за 2020 рік.

Основні висновки Верховного Суду у питаннях оскарження виконавчих написів прийнятих за 2020 рік. Розглянуто питання: суб’єктного складу сторін; які документи повинен перевірити нотаріус; коли заборгованість являється безспірною; на що посилатися, щоб отримати зупинення вчинення нотаріальних дій до моменту оскарження напису

Банківське та фінансове право
03.07.2021 |  2272
Велика Палата змінила підхід у питаннях дійсності іпотеки за відсутності відповідного запису у реєстрі речових прав
Велика Палата змінила підхід у питаннях дійсності іпотеки за відсутності відповідного запису у реєстрі речових прав

Велика Палата вказала, що у випадку відсутності запису про іпотеку, навіть якщо не було підстав для її припинення, то у випадку переходу права власності до третьої особи, то відновити іпотеку не можна, як і звернути на неї стягнення, якщо новий власник є добросовісним

Банківське та фінансове право
10.07.2021 |  2482
Велика Палата вказала, коли настає відповідальність керівництва банку-банкрута за завдані збитки через доведення банку до неплатоспроможності
Велика Палата вказала, коли настає відповідальність керівництва банку-банкрута за завдані збитки через доведення банку до неплатоспроможності

Велика Палата визначила конкретний склад цивільного правопорушення у діях керівництва банку-банкрута та коли такі особи можуть ухилитися від відповідальності за завдані своїми діями Фонду гарантування вкладів чи банку-банкруту

Банківське та фінансове право
15.07.2021 |  664
Всі статті по цій темі