Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?

20.06.2020 | 1533

Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?

Про те, як суди дивляться на позовні заяви про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав укладених до 2009 року, коли ЗУ «Про іпотеку» не передбачав іпотеки таких майнових прав

Багато юристів, які практикують у сфері стягнення заборгованості за банківськими кредитами говорять, що договори майнових прав на незбудовану нерухомість, які були укладені до 2009 року є недійсними. З підстав, що до вказаного року Закон України «Про іпотеку» не визначав можливість передачі такого об’єкту в іпотеку. Як наслідок, відразу в голову приходить можливість визнати такий договір недійсним та припинити іпотеку позичальника. Дана стаття спрямована на те, щоб дати відповідь, а чи все так однозначно у даному питанні. Відразу скажу, що позиція касації розділилася на основні два напрямки, які ми і дослідимо далі.

01.

До 2009 року майнові права не могли бути предметом іпотеки, проте, за відсутності порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює договір іпотеки, у суду відсутні правові підстави задовольняти позовні вимоги.

Даний правовий висновок знайшов своє відображення у постанові Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду № 520/10060/16-ц від 04.07.2018 року. Він є доволі важливим, так як на нього часто посилаються інші судді касаційної інстанції.

Предметом спору був договір іпотеки майнових прав укладений між позичальником та банком у 2006 році. Ініціював позов позичальник. Судді прийшли до висновку, що так як особа отримала кредитні кошти на купівлю майнових прав за якими у майбутньому отримала квартиру, то подача позову про визнання недійсним договору іпотеки через десять років після його укладення є нічим іншим, як намаганням ухилитися від взятих на себе зобов’язань. З цих підстав, суд вказав, що те що Закону України «Про іпотеку» на момент укладення договору не передбачав іпотеки майнових прав, то це не є безумовною підставою визнання недійсним такого договору за відсутності порушення прав та законних інтересів позичальника. Так як саме позичальник і виступав іпотекодавцем, то по аналогічних спорах судді не повинні визнавати недійсними іпотечні договори. Саме особа іпотекодавця має велике значення, адже, ним може виступати і забудовник, а от там може бути інша історія про що буде далі.

Крім того, у даному рішення договір іпотеки вказував, що після реєстрації права власності на квартиру вона продовжує бути предметом іпотеки. Судді зазначили, що Законом України «Про іпотеку» було передбачено, що предметом іпотеки може бути майно, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, а тому, за наявності такого формулювання у іпотечних договорах теж не можна визнавати недійсними договори, що є додатковою підставою у відмові в задоволенні позовних вимог. Тобто, за наявності такого формулювання у договорі він не суперечить положенням Закону України «Про іпотеку» у редакції до 2009 року.

02.

Договір іпотеки майнових прав укладений забудовником щодо майнових прав, які вже були передані (або будуть передані) іншій особі порушує права такої особи щодо отримання у власність відповідного майна.

Цей висновок є відмінним від першого тим, що у даному випадку майнові права на майно передавалися в іпотеку самим забудовником. При цьому, як правило, до цього такі майнові права були продані певній фізичній особі. Звичайно, згоду забудовник у фактичного власника майнових прав не отримував. У результаті така фізична особа може звернутися з позовом до суду про визнання недійсним договору іпотеки на тій підставі, що вона являється особою, яка може розпоряджатися майновими правами, при цьому забудовник в іпотеку передав майно за власною ініціативною. Так як, іпотека порушує право власника у подальшому зареєструвати право власності на квартиру, то це є підставою для визнання такого договору недійсним.

Окремо, слід звернути увагу, що майнові права можуть бути передані інвестору і після передачі їх в іпотеку банку. І навіть у такому випадку суди стають на захист інвестора та визнають недійсними договори іпотеки майнових прав укладених до 2009 року за позовом інвестора.

Такі правові висновки були зазначені у постановах Верховного Суду: № 372/3690/15-ц від 12.02.2020 року; № 523/7001/16-ц від 07.08.2019 року; № 523/994/14-ц від 21.08.2019 року; № 523/13452/15-ц від 26.06.2019 року; № 523/1137/14-ц від 19.06.2019 року; № 523/13460/15-ц від 05.12.2018 року; № 372/2645/15-ц від 19.04.2018 року; № 523/13462/15-ц від 14.02.2018 року.

Підсумовуючи викладене, можна прийти до висновку, що можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав, який був укладений забудовником та банком від імені інвестора, який придбав зазначені майнові права. Договір іпотеки майнових прав укладений самим інвестором з банком не можна визнати недійсним, так як він не порушує права інвестора, а останній таким шляхом хоче ухилитися від взятих на себе зобов’язань.

Поділитися:

Схожі статті

ТОП-12 правових висновків ВС у кредитних та іпотечних спорах за 2018 рік

Аналіз актуальних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та звернення стягнення на іпотеку, прийнятих Верховним Судом протягом 2018 року.