Статті

Велика Палата заборонила перереєстровувати іпотеку з арештами

Велика Палата заборонила перереєстровувати іпотеку з арештами

Доволі очевидний висновок про неможливість перереєстрації права власності, але у деяких суддів були складнощі з його застосуванням.

Відразу зауважу, що дане судове рішення не стосується змін, які були внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» в частині дозволу фінансовим компаніям та банківським установам звертати стягнення на майно, яке перебуває під арештами, у позасудовому порядку. Але буде корисне тим, хто стикається з іпотекодержателями не фінансовими компаніями або зі зверненням стягнення на іпотеку до моменту, коли вищезазначений Закон вступив в силу.

03.04.2019 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу № 755/5072/17. Предметом судового розгляду було визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора (нотаріуса) про державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна, на яке було звернуто стягнення за статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто, перереєстровано за іпотекодержателем. Однією з підстав позову було те, що коли приватний нотаріус звертав стягнення на нерухоме майно, предмет іпотеки перебував під обтяженнями, накладеними виконавчою службою, а тому, нотаріус повинен був відмовити у проведенні реєстрації. Суди першої та апеляційної інстанції позовні вимоги задовольнили та скасували рішення про державну реєстрацію. Судові рішення були аргументовані тим, що арешт, накладений на предмет іпотеки, був перешкодою для здійснення перереєстрації права власності на предмет іпотеки.

Не погоджуючись з такими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою. У зв’язку з тим, що відповідачем було порушено питання судової юрисдикції, то справу передали на розгляд Великої Палати. У цій частині Постанова суду відображає вже встановлений правовий висновок, що спори щодо вчинення реєстраційних дій, які випливають з укладеного договору, стосуються цивільного інтересу та підлягають розгляду у порядку цивільного судочинства.

Щодо наявності обтяжень нерухомого майна на предмет іпотеки, то Велика Палата зазначила наступне.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) іпотека – це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону № 898-IV)

Згідно з положеннями частин першої та третьої статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, за своїми правовими наслідками може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Відповідно до частини 1 статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною тринадцятої статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 868 від 17 жовтня 2013 року (далі –  Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).

Відповідно до пункту 15 Порядку, під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.

За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду підтримала дуже очевидний, але потрібний висновок щодо застосування норм права та захисту інтересів іпотекодавців.

Схожі статті
ТОП-12 правових висновків ВС у кредитних та іпотечних спорах за 2018 рік
ТОП-12 правових висновків ВС у кредитних та іпотечних спорах за 2018 рік

Аналіз актуальних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та звернення стягнення на іпотеку, прийнятих Верховним Судом протягом 2018 року.

Банківське та фінансове право
21.01.2019 |  1283
Велика Палата визначила порядок нарахування процентів та пені за депозитом
Велика Палата визначила порядок нарахування процентів та пені за депозитом

Велика Палата врегулювала розбіжності судової практики Верховного Суду України щодо нарахування процентів та неустойки за договором банківського вкладу.

Банківське та фінансове право
26.05.2019 |  396
Велика Палата заборонила звертати стягнення на мораторійну іпотеку
Велика Палата заборонила звертати стягнення на мораторійну іпотеку

Ще один правовий висновок Верховного Суду, який вказує на неможливість звернення стягнення на іпотеку, яка підпадає під мораторій.

Банківське та фінансове право
04.05.2019 |  378
Велика Палата заборонила ПриватБанку стягувати проценти та штрафи за кредитками
Велика Палата заборонила ПриватБанку стягувати проценти та штрафи за кредитками

Ще одне дуже цікаве та правильне судове рішення. Велика Палата «поламала» усталену судову практику по стягненню заборгованості ПриватБанком за кредитними картками.

Банківське та фінансове право
15.07.2019 |  532
Верховний суд вказав, коли не можна виселяти з іпотеки
Верховний суд вказав, коли не можна виселяти з іпотеки

Верховний суд відмовився відступити від попередніх правових позицій у питаннях виселення колишнього власника майна з житлового приміщення, яке було реалізовано у зв'язку з невиконанням зобов'язань за кредитним договором.

Банківське та фінансове право
30.11.2018 |  347
Верховний суд дозволив одночасно стягувати борг та реалізувати іпотеку
Верховний суд дозволив одночасно стягувати борг та реалізувати іпотеку

18.09.2018 року Верховний Суд у складі Великої Палати розглянув справу № 921/107/15-г/16, яка стосувалася звернення стягнення на предмет іпотеки у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором.

Банківське та фінансове право
26.11.2018 |  1248
Верховний Суд вказав, коли банки можуть нараховувати проценти по закінченню строку кредиту
Верховний Суд вказав, коли банки можуть нараховувати проценти по закінченню строку кредиту

Верховний Суд уточнив свої правові висновки, зазначені у постановах від 28.03.2018 року, 04.07.2018 року та 31.10.2018 року у контексті нарахування процентів після закінчення строку кредитування.

Банківське та фінансове право
02.04.2019 |  1046
Які зміни принесе Закон України «Щодо відновлення кредитування» у відносини між банками та боржниками?
Які зміни принесе Закон України «Щодо відновлення кредитування» у відносини між банками та боржниками?

Нещодавно Верховна Рада прийняла, а президент підписав, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування».

Банківське та фінансове право
30.12.2018 |  488
Основні висновки Великої Палати у кредитних та іпотечних спорах за 2019 рік
Основні висновки Великої Палати у кредитних та іпотечних спорах за 2019 рік

Аналіз основних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за кредитними договорами та зверненням стягнення на іпотеку, прийнятих Великою Палатою ВС протягом 2019 року

Банківське та фінансове право
10.01.2020 |  10424
Чи можна продати іпотеку з зареєстрованими дітьми?
Чи можна продати іпотеку з зареєстрованими дітьми?

Аналіз актуальної судової практики щодо реалізації іпотеки на електронних торгах з зареєстрованими дітьми у житлі

Банківське та фінансове право
08.02.2020 |  4492
Основні правові висновки щодо стягнення заборгованості за договорами позики (розписками) за 2019 рік
Основні правові висновки щодо стягнення заборгованості за договорами позики (розписками) за 2019 рік

Аналіз основних правових висновків в спорах, пов’язаних зі стягненням заборгованості за договорами позики прийнятих судами касаційної інстанції за 2019 рік

Банківське та фінансове право
27.03.2020 |  5964
Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?
Чи можна визнати недійсним договір іпотеки майнових прав укладений до 2009 року?

Про те, як суди дивляться на позовні заяви про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав укладених до 2009 року, коли ЗУ «Про іпотеку» не передбачав іпотеки таких майнових прав

Банківське та фінансове право
20.06.2020 |  1936
Велика Палата змінила підхід у питанні досудового врегулювання кредитної заборгованості
Велика Палата змінила підхід у питанні досудового врегулювання кредитної заборгованості

Велика Палата Верховного Суду вчергове вирішувала питання чи слід банкам дотримуватися досудового врегулювання заборгованості з позичальниками та наслідки пред’явлення позову за відсутності переговорів

Банківське та фінансове право
03.08.2020 |  2522
Велика Палата підтримала свій висновок, щодо неможливості відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи
Велика Палата підтримала свій висновок, щодо неможливості відступлення права вимоги за кредитним договором на користь фізичної особи

Велика Палата вказала на неможливість відступлення права вимоги за кредитним договором на користь не фінансової установи.

Банківське та фінансове право
04.12.2020 |  10184
Велика Палата дозволила Фонду гарантування продавати кредити не фінансовим установам
Велика Палата дозволила Фонду гарантування продавати кредити не фінансовим установам

Велика Палата вказала, коли право вимоги за кредитним договором може бути відступлено на користь не фінансової установи

Банківське та фінансове право
21.04.2021 |  3403
Правові висновки Верховного Суду з приводу нарахування та стягнення заборгованості за кредитними договорами за 2020 рік
Правові висновки Верховного Суду з приводу нарахування та стягнення заборгованості за кредитними договорами за 2020 рік

Основні висновки Верховного Суду у питаннях стягнення кредитної заборгованості за 2020 рік щодо розрахунків боргів, нарахування платежів та застосування строків позовної давності

Банківське та фінансове право
09.05.2021 |  4726
Правові висновки з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку за 2020 рік
Правові висновки з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку за 2020 рік

Основні висновки у питаннях звернення стягнення на предмет іпотеки через суд за 2020 рік. Розглянуті питання можливості застосування різних способі передбачених Законом України «Про іпотеку» та вказані особливості, які слід враховувати в судовому процесі

Банківське та фінансове право
21.05.2021 |  2457
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ОСКАРЖЕННЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ТА ПРАВОВИХ НАСЛІДКІВ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ У РАХУНОК ПОГАШЕННЯ БОРГУ ЗА 2020 РІК
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ОСКАРЖЕННЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ТА ПРАВОВИХ НАСЛІДКІВ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ У РАХУНОК ПОГАШЕННЯ БОРГУ ЗА 2020 РІК

Основні висновки Верховного Суду у питаннях пов’язаних з оскарженням звернення стягнення на предмет іпотеки. Такі як: правильні способи захисту, типові порушення, наслідки завершення позасудового способу звернення стягнення

Банківське та фінансове право
23.05.2021 |  1963
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ЗАПИСІВ ПРО ІПОТЕКУ У РЕЄСТРІ, ДІЙСНОСТІ ТА ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ ЗА 2020 РІК
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ЗАПИСІВ ПРО ІПОТЕКУ У РЕЄСТРІ, ДІЙСНОСТІ ТА ПРИПИНЕННЯ ІПОТЕКИ ЗА 2020 РІК

Основні висновки з приводу дійсності іпотеки та її припинення. Досліджено основні підстави припинення іпотеки та її дійсності за відсутності записів про іпотеку чи за відсутності факту виконання вимог статті 17 Закону України «Про іпотеку», яка визначає випадки, коли іпотека припиняє свою дію

Банківське та фінансове право
24.05.2021 |  1793
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ З ПРИВОДУ ПОРУКИ ЗА 2020 РІК
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ З ПРИВОДУ ПОРУКИ ЗА 2020 РІК

Основні висновки Верховного Суду за 2020 рік, які стосуються питання стягнення заборгованості з поручителя та дії поруки: у часі, у випадку припинення основного боржника, у випадку пропуску строку на пред’явлення вимоги до поручителя чи збільшення міри його відповідальності

Банківське та фінансове право
18.06.2021 |  1607
ОСНОВНІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ В ІПОТЕЧНИХ СПОРАХ З СПАДКОЄМЦЯМИ ЗА 2020 РІК
ОСНОВНІ ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ В ІПОТЕЧНИХ СПОРАХ З СПАДКОЄМЦЯМИ ЗА 2020 РІК

Основні висновки з приводу іпотеки, яка переходить іншій особі внаслідок спадкування. Досліджено питання звернення стягнення на предмет іпотеки з спадкоємцями, пред’явлення вимог до спадкоємців та припинення іпотеки внаслідок пропуску строку на пред’явлення вимоги

Банківське та фінансове право
23.06.2021 |  1882
Як повернути депозит в банку? Основні висновки Верховного Суду за 2020 рік
Як повернути депозит в банку? Основні висновки Верховного Суду за 2020 рік

Основні висновки з приводу депозитів за 2020 рік. Досліджено питання доведення факту укладення договору та нарахування платежів на прострочену суму вкладу: проценти, 3 % річних, неустойка

Банківське та фінансове право
28.06.2021 |  1355
Велика Палата визначила хто повинен відповідати за «вкрадений» депозит та наслідки посилання у позові на не правильні норми права
Велика Палата визначила хто повинен відповідати за «вкрадений» депозит та наслідки посилання у позові на не правильні норми права

Велика Палата Верховного Суду вчергове досліджувала питання повернення депозиту на користь особи, яка передала кошти в касу, але касир не вніс їх на рахунок, а привласнив собі

Банківське та фінансове право
02.07.2021 |  1465
Як оскаржити виконавчий напис? Судова практика Верховного Суду за 2020 рік.
Як оскаржити виконавчий напис? Судова практика Верховного Суду за 2020 рік.

Основні висновки Верховного Суду у питаннях оскарження виконавчих написів прийнятих за 2020 рік. Розглянуто питання: суб’єктного складу сторін; які документи повинен перевірити нотаріус; коли заборгованість являється безспірною; на що посилатися, щоб отримати зупинення вчинення нотаріальних дій до моменту оскарження напису

Банківське та фінансове право
03.07.2021 |  2593
Велика Палата змінила підхід у питаннях дійсності іпотеки за відсутності відповідного запису у реєстрі речових прав
Велика Палата змінила підхід у питаннях дійсності іпотеки за відсутності відповідного запису у реєстрі речових прав

Велика Палата вказала, що у випадку відсутності запису про іпотеку, навіть якщо не було підстав для її припинення, то у випадку переходу права власності до третьої особи, то відновити іпотеку не можна, як і звернути на неї стягнення, якщо новий власник є добросовісним

Банківське та фінансове право
10.07.2021 |  2812
Велика Палата вказала, коли настає відповідальність керівництва банку-банкрута за завдані збитки через доведення банку до неплатоспроможності
Велика Палата вказала, коли настає відповідальність керівництва банку-банкрута за завдані збитки через доведення банку до неплатоспроможності

Велика Палата визначила конкретний склад цивільного правопорушення у діях керівництва банку-банкрута та коли такі особи можуть ухилитися від відповідальності за завдані своїми діями збитки Фонду гарантування вкладів чи банку-банкруту

Банківське та фінансове право
15.07.2021 |  772
Велика Палата вказала коли арешти не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку
Велика Палата вказала коли арешти не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку

Велика Палата вказала на можливість не фінансовій установі звернути стягнення на предмет іпотеки з арештами, якщо право вимоги така особа придбала у банківської чи фінансової установи

Банківське та фінансове право
04.08.2021 |  1850
Всі статті по цій темі