Велика Палата змінила підхід у питаннях дійсності іпотеки за відсутності відповідного запису у реєстрі речових прав

Велика Палата вказала, що у випадку відсутності запису про іпотеку, навіть якщо не було підстав для її припинення, то у випадку переходу права власності до третьої особи, то відновити іпотеку не можна, як і звернути на неї стягнення, якщо новий власник є добросовісним.

15.06.2021 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу № 922/2416/17.  Предметом спору була вимога банку про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання іпотекодержателю можливості продати іпотеку від свого імені будь-якій треті особі. Особливістю справи було те, що на момент судового розгляду власником іпотечного майна стала третя особа. Це відбулося внаслідок того, що боржниця ще у 2011 році визнала себе банкрутом і в межах процедури відновлення платоспроможності майно було продане. Після того, покупець ще раз його продав, а останній власник передав майно в іпотеку. Від себе скажу, що це класична схема, щоб вивести іпотечне майно «з під удару», щоб його забрати за дешево та не розраховуватися з кредитором. Зараз таке вже складніше зробити, але раніше це ОК практика була, торги розіграли між своїми, забрали за заниженою ціною на іншу особу і все.

У подальшому банк оскаржив постанову про визнання боржниці банкрутом і суди вищої інстанції припинили процедуру відновлення платоспроможності. Потім банк звернувся до позичальниці з позовом про стягнення боргу, стягнув його, але іпотеку ж не може забрати, власник то вже інший, тому і звернувся з цим позовом до суду. Справа тричі ходила у Верховний Суд і у кінці-кінців попала у Велику Палату, яка прийняла декілька правових висновків, але основний з них полягає від уточнення правового висновку наведеного у постанові Великої Палати від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц.

У попередній редакції висновок вказував на те, що якщо було якесь судове рішення, яким було припинено іпотеку після чого з реєстру пропав запис про відповідне обтяження, то якщо таке рішення скасовувалося, то іпотека підлягала відновленню з моменту первинної реєстрації. Технічно таке ніхто не виконував з реєстраторів, але висновок був цінний тим, що кредитор міг звернутися навіть до останнього власника з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та задовольнити свої вимоги, бо права і обов’язки іпотекодавця перейшли до відповідного нового власника. Далі практика ще дужче розвинулася і суди почали говорити, що якщо іпотека юридично не була припинена, а лише технічно (запис пропав з реєстру), то навіть якщо майно продається третім особам, то такі правочини є нікчемними, навіть не дивлячись на наявність записів у реєстрі і власником є первісний іпотекодавець навіть, якщо у реєстрах інше написане.

Я вже писав про ці штуки і думав, що може Велика Палата трохи врегулює питання, бо існують випадки, коли майно іпотекодавець скидає реально добросовісним набувачам, які віддають за нього реальні кошти. У мене є декілька таких ситуацій зараз в роботі.

І тут Велика Палата конкретизує наступне, відображу, як вони його написали у постанові:

• скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;
• виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;
• виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;
• запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;
• за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не ммала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі N 922/3537/17 за провадженням N 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;
• при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

І все вроді не погано і нові власники добросовісні набувачі, і можуть захистити своє право. «Але». Як вказав один мій колега, тепер іпотека, як «кіт шредінгера», і з цим блін, складно поспорити. І Велика Палата сама собі перечить, а їх висновки не можна застосовувати, бо вони взагалі не відповідають ні законам, ні їх попереднім правовим висновкам. Про можливі схеми я взагалі мовчу.

І тепер детально про суперечливість самих висновків:

У пункті 7.3. Постанови судді пишуть, що іпотеки припиняється через реалізацію предмету іпотеки, я не через скасування іпотечного обтяження щодо розпорядження майном. При цьому відсутність запису про іпотеку не є підставою для припинення іпотеки, бо такої підстави не передбачено. Від себе скажу, що тут вони застосовували підстави передбачені статтею 593 ЦК України (чого напишу далі), але ще є стаття 17 Закону України «Про іпотеку», яка визначає конкретні випадки припинення іпотеки і є куча рішень, які підтверджують той факт, що якщо запису не має, але не досягнуто підстав припинення зазначених у даній статті закону, то іпотека чинна.

У пунктах 7.11.-7.12. Постанови судді пишуть, що виключення запису про обтяження на підставі судового рішення саме по собі не припиняє іпотеки, яка залишається чиною, як і скасування такого рішення не призводить до відновлення дії іпотеки. Але іпотека є чинною і запис підлягає відновленню, але відновленню не з моменту первинної реєстрації, а з моменту, коли вчиняється запис про таке відновлення. Тобто, тут вони зробили логічний висновок, який і технічно можна реалізувати у реєстрі.

Далі Велика Палата по тексту актуалізує свій правовий висновок (у п. 7.22. Постанови) зазначений вище і далі суперечить сама собі. Пишуть, що скасоване рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його прийняття, але скасування такого рішення не є підставою для перегляду юридичних фактів, що виникли на підставі даного рішення (ШТО?!!). У контексті добросовісного набувача все доволі ОК, нехай буде так, нехай правова підстава набуття права власності за ним залишається дійсною.

Потім пишуть, щось дуже заумне про рішення, але думаю, що суть така, що запис про іпотеку на підставі скасованого судового рішення виключається не в силу юридичної дії такого рішення, а просто звичайною дією реєстратора, тобто, яка вроді і не має ніякої сили.

Потім знову пишуть про дійсність іпотеки, про те, що рішення суду не впливає на її чинність, іншими словами, цитують свої висновки зазначені у п. п. 7.3. – 7.11.-7.12. Постанови.

І потім пишуть річ, яка перекриває всі вищезазначені висновки, а саме, що якщо новий власник не був обізнаний і не міг знати про те, що іпотека була припинена незаконно, то іпотека припиняється, відомості відновленню не підлягають і не можна звернути стягнення на іпотечне майно….. Занавєс…. Як це співвідноситься з попередніми висновками про дійсність іпотеки без запису у реєстрі, як це співвідноситься зі статтею 17 Закону України «Про іпотеку» чи 593 ЦК України, у якому законі написано, що якщо майно купив добросовісний набувач, але іпотека «уплила» не законно, то вона автоматично припинилася?!!

Спочатку пишуть про те, що іпотека чинна і без запису у реєстрі, а потім пишуть, що якщо право власності перейшло до нового власника, то плювати на ту чинність іпотеки, вона являється припиненою, якщо добросовісний набувач. У тому то і не зрозуміло, як іпотека може бути з одного боку чинною, а з іншого припиненою?! Я вже мовчу, що у даному висновку вони послалися на свою іншу постанову, яка взагалі не є подібною, де справа стосувалася ситуації де куплялося майно з СЕТАМовських торгів і боржник оскаржував торги з тих підстав, що була судова заборона на реалізацію майна, але покупець не знав про неї і в реєстрі її не було, і суд сказав, що все з торгами ОК, і при чому тут ці висновки? При чому вони до іпотеки?

Тільки саме посилання на це рішення суперечить іншим висновкам тієї ж Великої Палати щодо подібності справ.

Термін «подібні правовідносини» може означати як такі, що мають лише певні спільні риси, так і правовідносини, що є тотожними, тобто такими самими як інші. Подібність правовідносин визначається за їх елементами: суб'єктами, об'єктами та змістом (правами й обов'язками суб'єктів правовідносин). З теорії права відомо, що суб'єктний і об'єктний критерії подібності правовідносин мають значення тоді, коли гіпотеза норми права, що має бути застосована для врегулювання цих відносин, вказує на конкретний вид суб'єктів або об'єктів права, яких стосується правило диспозиції цієї норми.

При цьому, під судовими рішеннями в подібних правовідносинах необхідно розуміти такі рішення, де тотожними, (аналогічними) є предмети спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16; пункт 8.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 910/5394/15-г; постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 2-3007/11; постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 757/31606/15-ц).

Враховуючи вказане вище критерій «подібності» та/або «аналогічності» повинен включати в себе: 1) суб'єктний склад сторін спору; 2) зміст правовідносин (права та обов'язки сторін спору); 3) об'єкт (предмет) спору; 4) умови застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин); 5) однаковість матеріально-правового регулювання спірних правовідносин.

Ну і що робити з постановою тієї ж Великої Палати від 23.05.2018 року у справі № 910/73/17, де зазначено наступний висновок:

«7.17. Підстави припинення іпотеки встановлені статтею 17 Закону України "Про іпотеку". Так, за частиною першою цієї статті іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом. Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

7.18. Велика Палата Верховного Суду враховує, що державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

7.19. Отже, внесення нотаріусом до реєстру запису про припинення іпотеки є офіційним підтвердженням існування юридичного факту припинення іпотеки відповідно до підстав, передбачених положеннями чинного законодавства, але такий факт не створюється реєстраційною дією нотаріуса. Існування спірного запису в реєстрі про припинення іпотеки не позбавляє іпотекодержателя права доводити обставини дійсності такої іпотеки в суді.

7.20. Відтак, за змістом з'ясованих судами обставин справи іпотека виникла щодо спірного майна, була зареєстрована належним чином, а належні та допустимі докази того, що ця іпотека була припинена за визначених законодавством підстав на час укладення Компанією договорів щодо спірного майна, відсутні».

У підсумку Велика Палата вказала і на належний спосіб судового захисту у справах, коли судове рішення яким вивели іпотеку оскаржене. А саме, особа, яка вважає себе іпотекодержателем повинна звернутися з позовом про визнання прав іпотекодержателя, але такий позов можна задовольнити лише, якщо набувачі є недобросовісними.

Ну і ще декілька цікавих висновків прийняла Велика Палата у контексті банкрутства. А саме, що якщо було скасовано судовий акт про відкриття процедури відновлення платоспроможності боржника і до моменту його оскарження відбулися торги щодо продажу предмету іпотеки, то саме по собі припинення процедури не є підставою для недійсності самих торгів та укладеного на аукціоні договору, треба окремий позов подавати. Плюс в котре написали, що якщо в договорі іпотеки є застереження про звернення стягнення на іпотеку, то такий спосіб є позасудовим і не можна його використовувати в суді.